Верховный Суд разрешил не платить аренду земли из-за оккупации и боевых действий: что это значит для Донбасса

Верховный Суд принял важное решение относительно арендных отношений во время войны, которое может существенно повлиять на тысячи собственников и арендаторов земельных участков в прифронтовых и временно оккупированных регионах Украины, в частности, в Донецкой области.

Речь идет о деле  №610/986/25, в которой суд рассматривал вопрос взыскания арендной платы за землю в условиях оккупации территории и условиях оккупации территории и условиях оккупации территории минирование.

Решение было принято 20 мая 2026 Кассационным гражданским судом в составе Верховного Суда.

Что произошло

Истец — владелец земельного участка — обратился в суд с требованием взыскать с арендатора задолженность за 2022-2024 годы, а также пеню, инфляционные потери и три процента годовых. Кроме того, собственник требовал расторгнуть договор аренды из-за систематической неуплаты.

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск и поддержал расторжение договора.

Впрочем, апелляционный суд пришел к другому выводу. Судьи установили, что у арендатора не было возможности пользоваться землей из-за временной оккупации территории, невозможности провести посевную кампанию, а также из-за опасности взрывоопасных предметов после деоккупации.

Именно это решение апелляции поддержал Верховный Суд.

Позиция Верховного Суда

Суд сослался на часть шестую статьи 762 Гражданского кодекса Украины, согласно которой арендатор может быть освобожден от платы за весь период, когда имущество не могло использоваться из-за обстоятельств, за которые он не несет ответственности.

В постановлении отмечается:

«Основанием для освобождения от обязательства уплатить арендную плату является объективная непосредственная невозможность использовать переданное в аренду имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает».

Верховный Суд подчеркнул, что закон не содержит исчерпывающего перечня таких обстоятельств. Это означает, что суды должны оценивать каждую ситуацию в отдельности — в зависимости от фактических условий войны, оккупации или других чрезвычайных происшествий.

При этом именно арендатор должен доказать, что он полностью лишен возможности пользоваться землей или другим имуществом.

Война как форс-мажор — но не автоматически

Суд особо обратил внимание: сама по себе война не означает автоматического освобождения от исполнения денежных обязательств.

Для этого необходимо доказать конкретные обстоятельства, которые реально сделали невозможным использование земельного участка.

В решении отмечается, что такими основаниями могут быть:

• временная оккупация территории;
• активные боевые действия;
• невозможность доступа к участку;
• срыв посевной или сбора урожая;
• минирование или загрязнение территорий взрывоопасными предметами.

«Арендарь был лишен возможности пользоваться земельным участком не только во время оккупации, но и в дальнейшем, в частности, из-за вероятного загрязнения земель взрывоопасными предметами», — указал Верховный Суд.

Почему это важно для Донбасса

Для Донбасса это решение имеет особое значение. Значительная часть региона в последние годы находится в зоне боевых действий или под угрозой обстрелов. Многие фермеры, агропредприятия и частные арендаторы фактически потеряли возможность обрабатывать землю.

В общинах вблизи линии фронта поля часто остаются заминированными или непригодными для использования из-за постоянных атак, разрушения инфраструктуры и опасности для работников.

Именно поэтому правовая позиция Верховного Суда может стать важным ориентиром для будущих судебных споров по аренде земли в прифронтовых регионах.

Когда договор аренды может быть расторгнут

Еще одним важным вопросом по делу стало толкование понятия «систематическая неуплата арендной платы».

Верховный Суд пояснил, что для расторжения договора аренды необходима систематическая полная неуплата.

«Под систематичностью следует понимать два и более случая неуплаты арендной платы», — подчеркнул суд.

В то же время судьи уточнили, что понятия «неуплата» и «недоплата» не тождественны.

То есть частковая недоплата сама по себе еще не означает автоматического прекращения права аренды.

Суд обратил внимание, что размер недоплаты может быть разным — от незначительного к существенному — поэтому каждый случай требует отдельной оценки существенности нарушения прав собственника земли.

Почему это решение может стать прецедентом

Юристы уже называют постановление Верховного Суда одним из ключевых в сфере земельных правоотношений во время войны.

Фактически суд сформировал новую правовую позицию, определяющую границу между обычным нарушением договора и ситуацией, когда арендатор физически не может пользоваться землей из-за войны войны.

Для тысяч украинцев, особенно в Донецкой, Луганской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях это решение может стать важным аргументом в судах.

В то же время, Верховный Суд подчеркнул: освобождение от арендной платы является исключительным механизмом и применяется только при наличии реальных доказательств невозможности пользования имуществом.

Детальнее с решением суда можно ознакомиться в Едином государственном реестре судебных решений.

Источник: SUD.UA