Как законно продать жилье на неподконтрольных территориях?

Как на законных основаниях продать квартиру, находящуюся на неподконтрольной Украине территории? Это один из вопросов, которыми наиболее часто интересуются собственники жилья. За разъяснениями «Факты» обратились к генеральному директору группы компаний KDU Realty Group (Киев ‒ Донбасс ‒ Украина) Елене Маленковой. Компании проводят операции с недвижимостью на всей территории Украины, включая отдельные неконтролируемые украинской властью районы Донецкой и Луганской областей.

‒ Пакет документов, необходимых для продажи недвижимости, не изменился, ‒ рассказала Елена Маленкова. ‒ Первое: должен быть правоустанавливающий документ на недвижимость ‒ это свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи, договор дарения, мены, права наследования, а также решения суда и прочее). Второе: технический паспорт. Третье: справка формы № 3 ‒ об отсутствии зарегистрированных (прописанных. ‒ Авт.) жильцов на данной жилплощади. Эту справку нотариус обязан приложить к пакету документов. На момент заключения сделки на продаваемой жилплощади не должен быть зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

Справку формы № 3 может выдать только ЖЭК. Однако «листок убытия», полученный на неподконтрольной Украине территории, будет заверен печатью «ДНР» или «ЛНР». А в Украине ни один документ с печатью непризнанных республик законной силы не имеет. То есть выписываться из квартиры, например в Донецке, продавцу нужно лишь в том случае, если того требует покупатель, желающий, чтобы в местном ЖЭКе, с которым он будет сотрудничать, была сделана учетная запись о смене владельца.

Так как мы работаем по украинскому законодательству, снятие с регистрационного учета и постановка на него (прописка-выписка) с занесением данных в Государственный реестр происходит исключительно на территории Украины. Вынужденному переселенцу нужно прийти в миграционную службу по месту своего пребывания со справкой переселенца, которая в настоящий момент является документом о временной регистрации.

Снятие с регистрационного учета возможно и без присутствия лица, которое снимается с учета, но в таком случае необходима нотариально заверенная доверенность. Также по доверенности можно оплачивать долги по коммунальным услугам, показывать недвижимость потенциальному покупателю. Отмечу, что даже если вынужденный переселенец продал жилье на временно неподконтрольной Украине территории, то у него все равно остаются статус и права внутренне перемещенного лица (ВПЛ). Этот статус переселенец утрачивает лишь в том случае, если приобретает жилье на территории, подконтрольной Украине.

Для продажи необходима экспертная оценка недвижимости. Такое требование введено в 2013 году. Ранее это была справка из БТИ об оценочной стоимости недвижимости. Указанная в этом документе стоимость жилья влияет на размер налогообложения сделки.

Лицензия независимых экспертов, с которыми мы сотрудничаем в Киеве, позволяет делать оценку недвижимости на территории всей Украины. То есть выданный ими документ будет действителен повсеместно, где соблюдаются законы Украины.

Также необходимы паспорта и идентификационные коды граждан ‒ участников сделки. Или паспорт лица, которое уполномочено участвовать в сделке, например, нотариальной доверенностью.

Люди часто интересуются, имеют ли право приобретать недвижимость в Украине иностранцы, к примеру, граждане России или Беларуси. Такому покупателю необходимо получить на территории Украины идентификационный налоговый код (ИНН). Для этого гражданин другого государства должен прибыть в налоговые органы Украины и сообщить, что намерен приобрести недвижимость в нашей стране. Ему дадут форму заявления на получение ИНН. Идентификационный код будет присвоен иностранцу в течение нескольких дней. Сроки получения бумаги следует уточнить в налоговой.

Еще один важный вопрос, волнующий участников сделки: где она должна происходить. Сделки можно регистрировать только на подконтрольной Украине территории. В законодательстве указано, что осуществление сделки возможно по месту регистрации (прописки) одной из сторон или по месту нахождения недвижимости. В нашем случае сделка не может проходить по месту нахождения недвижимости ‒ например, в Донецке или Луганске. Государственные реестры там закрыты. Донецкий нотариальный округ перенесен в Мариуполь. Для жителей Донецкой области, которые продают недвижимость на временно неподконтрольной Украине территории, сделка может проходить в Донецкой области по месту временной регистрации продавца, если это устраивает покупателя. То есть жителю Донецка следует зарегистрироваться на подконтрольной Украине территории как временному переселенцу. Если продавец зарегистрирован, например, в Бахмуте, то сделку можно оформить в Бахмуте.

Украинский нотариус, у которого проводится сделка, работает по определенному округу. Если вынужденный переселенец проживает и зарегистрирован, например, в Полтаве, то сделку по продаже донецкой квартиры он может осуществить у нотариуса, который работает в Полтаве. Специалисты подскажут, где лучше оформить сделку, в том числе без наличия у продавца справки переселенца.

Сегодня предложение превышает спрос. Кроме того, значительно вырос курс доллара, а участники сделки, как правило, ориентируются на цену в американской валюте ‒ это также снижает стоимость жилья на неподконтрольных территориях. Вот пример из моей практики. В декабре 2013 года квартира площадью 160 квадратных метров в новостройке стоила 320 тысяч долларов, а в мае 2015-го ее удалось продать вместе со всем содержимым (с мебелью) лишь за 105 тысяч долларов.

Цены упали во всех городах Украины. Однокомнатную квартиру под Киевом можно купить за 10-15 тысяч долларов. Что же говорить о недвижимости на неподконтрольных Украине территориях? Об этом красноречиво свидетельствуют реплики пользователей социальных сетей. Хозяин некогда престижного особняка в Песках пишет: «Донецк… Был на площадке № 2 (район рядом с селом Пески, где были построены элитные коттеджи ‒ неподалеку от летного поля Донецкого аэропорта. ‒ Авт.). Убила тишина и отсутствие всякой жизни… До Песок не добраться — мины, снайперы и прочие трудности… Когда-то этот дом стоил миллион долларов…»